房屋买卖未办理过户，拆迁补偿款是归谁所有？

前言

房屋作为普通老百姓的重大生产生活资料，住有所居一直是根本的也是心口强烈的愿望。买卖双方交易后一般都会由买方占有使用，还会办理过户登记。话说生活就是丰富多彩的，意想不到的事往往就真的会发生呢？

我们就来看看一桩房屋买卖的纠纷案，买好的房子没经过自己同意竟然被拆了！拆了就拆了呗，可是拆迁补偿款还不让我拿？

案例详情

秦××（买方）与孙××（卖方）是相识多年的好友，双方于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，秦××一次性付清了所有的房款共计480000元，孙××也交付了房屋和房产证书原件，但是双方一直未办理过户手续。2014年4月份，秦××到国外探亲看望女儿，长达6个月时间。但因该房产纳入拆迁范围，由孙××签署了拆迁补偿1060000元的协议后，房屋被顺利拆除。

当秦××回国后却傻了眼，房子不见了！报警后得知自己的房子被征用拆迁了呀！赶紧找拆迁主管部门：这房子是孙××的呀，他和我们签订了拆迁补偿协议的呢！要想拿到1060000块钱，得孙××领取！

房子没了，那么拆迁补偿款究竟归谁所有呢？ 

秦××经咨询律师后与孙××于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

合同签订后，秦××支付了约定的购房款，。但从双方陈述的事实看，因涉案房屋所在地的土地2014年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。

依据《中华人民共和国物权法》第九条一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，秦××虽然与孙××签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向孙××交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故秦××对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

案件评析

依据《中华人民共和国物权法》二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则秦××已无法取得所购房屋的产权。孙××作为涉案房屋登记的所有权人，与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。在意义上而言，孙××在该协议中的合同权利即为其出卖给秦××的房屋及土地使用权的对价。

依据《中华人民共和国合同法》一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙××在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦××名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦××可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，现因孙××亦尚未实际领取拆迁补偿款，则秦××请求确认其享有上述征收补偿协议中孙××所出卖给秦××的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。

 秦××在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中孙××所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由秦××享有，孙××因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

特别提示

本案虽然买受人终胜诉，但是，对于房屋买卖，无论买卖双方是什么关系，切记及时办理过户手续，否则，一旦遇到类似于拆迁这种情况，就有可能产生纠纷，另外，对于卖方本身的债务问题，也可能导致房屋被法院查封、拍卖的法律风险。